不動産に関わる税金の中でも税金がかからない場合や繰延になるケースについて

税金が掛からない・繰延になるケース

このページでは、「不動産売却で非課税になるケースや繰り延べされるケース」について分かります。

不動産にかかわってくる税金は多岐にわたり、ざっと挙げると下記になります。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 法人税
  • 所得税
  • 消費税
  • 住民税
  • 事業税
  • 固定資産税
  • 贈与税
  • 相続税

これらを一つずつ説明するのは生産的ではないので税理士さんにお任せするとして、私達にとっても興味がある売却時に非課税となるケース、つまり「税金がかからない場合」と損失が出た金額を以降の所得などに当てて税金が安くなるケース、つまり「損失の繰り延べができる場合」について知っておくほうが有益です。

不動産売却で税金を支払わなくてもよいケース

不動産で税金が発生しないケース

不動産を売却すると譲渡所得扱いとなり税金を支払うことになりますが、下記2つの場合は税金の支払いがありません。

  1. 不動産購入時の価格よりも売却益の方が安かった場合
  2. マイホーム売却時の利益が3000万円(+諸経費)以下の場合

1の場合は、要するに売却して利益が出てれば税金を支払う、利益が出ていなければ税金を払う必要がない、というとてもシンプルな形態です。

不動産売却をした場合、購入金額よりも売却益のほうが高くなれば、その利益分に対して税金を払う必要があります。

利益が出たからといってそのお金を使ってしまうと、翌年の税金の支払で大変なことになりますので、資金計画は非常に重要です。

売却したら必ず確定申告は忘れずに

課税対象は3000万円以上なので、多くの場合は「税金なし」というケースが多いでしょう。実際に売却してみたら購入した時よりも安く売れてしまった、という場合に税金を支払わなくても良いのですが、確定申告は必ず行っておきましょう。

確定申告を行っていない場合、実際に税金を支払わなくても良いケースでも支払いの通知が来てしまう可能性があります。面倒でも申告だけは必須。

土地を売ったのですが、申告しなかったので税務署から問い合わせが来てしまいました。

確定申告しなければいけなかったようで(無知でお恥ずかしいのですが)今日税務署から「譲渡所得の申告についてのお尋ね」という書類がきました。

引用:https://oshiete.goo.ne.jp/qa/946492.html

仮に税金が発生するケースだと延滞税が掛かってきたりもするのでさらに厄介です。

逆に、確定申告さえやっておけば、課税対象にならないだけではなく、給料から所得税が免除される場合がありますのでいずれにしても確定申告は済ませておきましょう。

確定申告は自分でやるか税理士にお願いするかのどちらか

①自分でやる場合
国税庁のHPで申告書を作成、管轄税務署に提出します。不明な点は税務署に確認しながら作成すれば出来ないことはありません。

②税理士にお願いする
例えば自分が住んでいる地域の税理士を検索して、「不動産売却の確定申告をしたいんですけど」と言えばOK。費用も忘れずに確認、いくつか電話してみて一番安いところで決めたら良いでしょう。

利益が出ないことが前提なら不動産買取もあり

上記1にあるように売却益のほうが購入金額を下回れば利益は出ていないので税金を支払う必要はありません。

緊急でどうしてもお金が必要になり、やむなく不動産を売却せざるをえない場合、または即金でお金が欲しい場合は不動産買取を活用することも可能です。

また物件の築年数が経過していたり、何らかの原因で壁や床、水回りなど相当なリフォーム費用が必要な場合などは、売却よりも買取を一度検討してみましょう。

簡単に言うと、利益が出ないわけではなく、利幅が小さくなったり、時に購入金額を下回る場合があるのが「不動産買取」。あくまでも利益を最大化させたければ「不動産売却」がよい、という判断です。

譲渡所得が3000万円を超えてしまった場合は?

3000万円を超えたら、超えた分に対して所得税・住民税が掛かってきます。

ただし、居住年数に酔って税率が変わってきます。ざっくり言うと、「居住年数が長ければ税金は安く」「居住年数が短ければ税金は高く」なるということです。

不動産の譲渡所得

不動産を保有していた期間によって税率は約2倍も変わります。

  • 短期譲渡所得39%:売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下
  • 長期譲渡所得20%:売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える

年を境に考えた場合で、今自分が売却すべきなのかどうか、3000万円を大幅に超えそうな場合は検討の余地有り、という判断もすべきですね。

買い替えで売却したら損が出たら税金は戻ってくる【繰延】

税金が繰延控除となるケース

特定の居住用財産(ここではマイホームを指します)を買い換えた時の譲渡損失について、分かりやすく言うと、「売って損が出た場合」、さらに分かりやすく言うと、「買った金額より売った金額のほうが安かった場合」には、税金でその損失分を補填してくれる制度があります。

不動産売却で考えておくべきパターンは下記2つ。

①買った時よりも高く売れた場合
売ったことで利益が出ればその分に対して税金(所得税と住民税)が掛かる。確定申告が必要。

②買った時よりも安く売れてしまった場合
税金は掛からない。さらに所得税の還付が受けられるので確定申告をする。 (申告時期は2月16日~3月15日まで)

不動産を売却したことで、売った金額が買った金額よりも安かった、というケースは多々あります。なぜなら地価は日々変動し、バブル期のように土地の価格がどんどん上がっているといったことは現在ではほぼないためです。

これに対して、税制ではちゃんと補填される法律が組まれており、損をした分は税金で戻ってくるようになっています。

言い換えると、「損失分を繰越して以後の税金が安くなる」ということです。

では、どの特定の居住用財産が、該当するのか要件を見てみましょう。

税金が繰り延べ対象になる「買い替え特例」の要件

  • 自宅を売ることが前提
  • 直近2年間に3000万円控除などを受けていないこと
  • 売却価格が1億円以下であること
  • 居住期間が10年以上、所有期間が10年超であること
  • 買いかえ先の建物の床面積が50平米以上
  • 自宅を売った年の前年、売った年、その翌年の3年間に買い替えること
  • 買いかえ先の住宅が耐火建築物の中古住宅の場合は築25年以内
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと
  • 売った翌年に確定申告すること

上記に当てはまる場合の物件は翌年の所得から損益分の税金が控除されます。控除しきれなかった分は3年にわたって繰り延べされていきます。

手続きなども含めて国税庁HPに詳細の説明があります。

※補足:固定資産税について

不動産(土地、建物)を所有していると必ずかかるの税金、それが市町村が徴収する市町村税である公租公課。つまり固定資産税と都市計画税です。

固定資産税と都市計画税(通称固都税)の税率は下記。

  • 固定資産税:固定資産税評価額×1.4%
  • 都市計画税:固定資産税評価額×0.3%

売却後の固都税税金負担は誰が持つ?

不動産を売却したからといって固定資産税や都市計画税を支払わなくてもよい、というのは早計です。たとえ売却完了したとしても、その年の1月1日に所有していた人が1年分支払いをすることになります。

また、所有権が切れた日から起算して日割りで買主さんから負担してもらうことも一般的です。

固定資産税の減税対象

固定資産税は土地だけではなく、建物や家屋にも適用されますが、家屋に対しては一定条件の範囲内で1/2になる減税が適用されます。

  • 居住目的の家屋でかつ新築住宅の場合
  • 延べ床面積が50㎡以上240㎡以下の居住目的の家屋

また、完全に免税となる場合が下記。

  • 土地価格が30万円未満
  • 家屋価格が20万円未満
  • 償却資産が150万円未満

なお、学校法人、宗教法人の固定資産税は免除されます。

まとめ

不動産売却で損失が出ても税金で還付されるなら確実に活用しておいたほうが得策です。

上記要項は一般の人には少しややこしい部分があります。自分の該当物件が当てはまるのかどうかが不明な場合は、税務署ないし税理士、または契約した不動産会社に確認することをおすすめします。

ただ、多くの人の場合は自分ではなかなか分かりづらい分野でもあるので、一括査定を上手に活用して不動産業者に対応してもらう選択肢が一番得策とも言えます。

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