不動産の査定価格算出方法まとめ

このページでは、「不動産査定がどのように行われているのか」と、高く売るためにはどうしたら良いのかについての方法が分かります。

不動産の売却査定で見られる項目は多岐にわたりますが、マンション、戸建、アパート、土地それぞれによって異なります。

ここでは一番売買が多いマンションについて例を挙げてみます。

設備など細かい点はまだありますが、概ね上記が査定に関わる大きな要素。

これが戸建てになると更に加点ポイントが広がり、

• 土地の値段（固定資産税評価額）
• 前面道路幅と道路間口
• 駐車場の有無
• 近隣施設（学校やスーパーなど）

これらが加わってきます。

例えば、宅建（宅地建物主任者試験）を取得すると、査定方法を学ぶことができ査定基準の要素をポイント化して、セールスポイントやウィークポイントを点数式にしたりできます。

では次に2種類ある査定方法について見てみましょう。

不動産査定2つの方法を押さえておこう

不動産の査定方法は「①机上査定」と「②訪問査定」の2種類があります。

①机上査定とは

不動産会社が実際の部屋を見ないでおおよその査定価格を算出する方法。仮にまだ売却する意志はないけど大体の価格を知りたい場合はこの方法で査定してもらいます。

②訪問査定とは

実際に不動産会社が部屋を訪問、部屋や土地などの状況を確認した上で査定価格を出す方法です。当然ながら机上査定よりも詳細な査定価格とその根拠が分かります。

売却を具体的に進めたい場合は訪問査定が必要です。

流れとしては、①机上査定→→②訪問査定へと進んでいくケースが多くなります。

訪問査定のデメリットをあらかじめ知っておく

不動産会社に家や土地へ実際に訪問してもらうのが一番正確な価格を算出しやすいですが、懸念事項として「電話やメールなどでしつこい勧誘や営業をされはしないか」という点があります。

不動産会社としては仕入れに当たる不動産が優良物件であればあるほど手に入れたいと思うために、営業を掛けてくるのは致し方なしという点は否めません。

また、実際に査定をしてもらわない限り売却を進めることはできませんので、このデメリットの部分については受け入れざるをえないという判断をしたほうがよいでしょう。

査定基準を事前に大まかに掴んでおく

不動産会社の査定をする基準として大まかに言えば、「部屋の向き」、「状態」、「眺望」によって査定価格が上下してきます。その他駅からの距離や築年数なども関係してきますが、特に眺望や状態に関しては不動産会社に内見をしてもらわないとわからないため、①の机上査定と②の訪問査定では大幅に価格差が出る場合が一般的です。

特に一戸建てや中古マンションなどでは、室内やバルコニーからの眺望で査定価格は大きく変動します。部屋から見える景色や景観はとても重要な査定要素となる点です。

細かい点で言うと、室内が汚れていたり、壁が破れていたりすると査定価格は当然ながら下がっていきます。

次の入居者がリフォームをするかどうかで、必要な経費が変わってくるためです。

マニュアル的査定項目以外の重要な査定ポイント

近隣の相場、市況自体も査定価格が決定される重要なファクターとなります。

たとえば同じマンション内で、一方は3000万円で売り出されているのに、同じ間取りで3500万円の査定価格はなかなか付けられませんし、逆に近隣に同じような物件がなければ、相場価格より高値で査定しても目立つ可能性は低くなります。

また去年までは近隣同等の物件が3000万円だったけど、今年に入って融資が絞られてきた市況の煽りを受けて2700万円に下がってきている場合もあります。

要するに、買い手の目線になって考えた場合の査定価格を付けることがポイントになるわけです。

査定担当者によっても価格は変わる

これは意外と重要なポイントですが、実際の査定では、不動産会社の「担当者」によっても査定価格が変わることが往々にしてあります。先述の通り、マニュアル的に査定項目と方法を定量的に行っている会社もあれば、その担当者のこれまでの経験値や感覚で査定されるケースもあるのです。

たとえば、もしその担当者が以前に同じマンションないし同じようなマンションを査定したことがある場合、

• 自分が決定した査定価格で売却するのに時間が掛かってしまった
• 逆に設定価格ですんなり売れてしまった

などの経験値を持っていたりすると、その相場感で査定価格を決定する場合が実際にあります。

または、以前に同様の不動産を売りだした時に申し込みが多数あり、まだその顧客に対してアプローチ出来る場合、「大体このくらいの価格なら買ってもらえるだろう」という目測によって査定する場合も場合によってはあるわけです。

過去実績と比較された場合は要注意

不動産価格に一番大きな影響を与えているのは当然立地です。つまり立地を元にそこから周辺の相場が形成され、間取り、築年数、駅徒歩距離、方角、展望、などと細分化されています。

立地は動かせないので、、、つまり相場が一番影響を与えています。言い換えると、営業マンは相場を一番の判断材料にしているわけです。

先述のように、仮に営業マンが、

「過去この物件と同様のものがこれくらいで売れているので、経過期間を考えた場合、その時の金額「以下」が打倒な査定価格です」

などと伝えてくるのが一般的。むしろ必ずそのように言ってくるでしょう。

ただし査定価格はあくまでも時価で決定されなければならず、過去の実績との比較だけで決定されるものではありません。

当時よりも環境や条件が変わって大幅に価格が上がっている場合や、そもそも比較している物件とは相場以外の要因、例えば周辺環境や設備、駅徒歩、間取りが違っている場合は相場だけで当てはめていてはナンセンス。

高く設定してなかなか売れないよりも、営業マンとしては価格を下げて少しでも早く売り抜けて仲介手数料が欲しいだけというケースが非常に多いので、全てを鵜呑みにして任せきり、では高く売れる可能性を下げていることも売主としての心得です。

だから売主としても高く売りたければ勉強やリサーチをしておく必要があるってことですね。

まとめ

とりあえず価格が知りたいだけなら机上査定で、近い将来で売却を考えているなら訪問査定、という選択肢になります。

初めての不動産査定の場合はやや緊張するものですが、①机上査定→②訪問査定の流れで進めていくとよいでしょう。直近ないし1年以内で売却を検討している場合は、早めの訪問査定を受けるのがおすすめ。

また大手不動産会社の場合はマニュアル的に査定を行うケースが多く、中小零細不動産会社であれば査定担当者によって価格が変わってくるケースもある、というのが割合的には多くなります。

バランスよく査定してもらうためには、1社にこだわらず複数の不動産会社に査定をしてもらうほうがより高い査定価格を得る可能性が上がります。

一括査定を使えばバランス良く不動産会社から見積もりをもらえるためおすすめです。