家やマンションを売る前のリフォームは必要かどうかは金額と内容による

家を売るときにリフォームすべきかどうか

このページでは、「売却前のリフォームは必要かどうか」が分かります。

家や中古マンションを売却する前のリフォームは、当然キレイにしたほうが売れるだろうし、したほうがいいと思いがちですが、これはリフォームまたはリノベーションにかかる費用やリフォーム内容による、というのが正解です。

ただリフォーム経験がない人の場合は難易度が高いと言って良いでしょう。であればリフォームするよりも、「リフォームするとこんな感じになりますよ」という印象を与えたほうが良いかもしれません。

ネットでは色々な人がいろいろなことを言っている

例えば不動産一括査定の大手「イエウール」が運営するメディアサイトでは下記のように言っています。

マンション売却前のリフォームは不要!

リフォームしてキレイにした物件は買い手への印象は良いですが、個人でマンションを売り出す場合、基本的にリフォームはしない方がよいでしょう。

引用:https://ieul.jp/column/articles/122/

また、日本住宅流通株式会社では下記のように言っています。

リフォーム費用は売却代金に上乗せ、できない

リフォーム費用の売却代金への上乗せは、必ずしもできるわけではありません。仮にできたとしても、上乗せしてしまうことで、むしろ不動産が売れにくくなってしまうこともあります。

引用: https://www.jyutaku.co.jp/column/%E5%A3%B2%E5%8D%B4/363

大体大手会社が運営するサイトでは上記のように売却前のリフォームを勧めていません。

理由としては「リフォームしたからと言って上乗せして高く売れるわけではない」というのが大半。

推測するに、リフォームというのは基本高くついてしまいがちで、リノベーションレベルになると数百万円、内容によっては1000万円を超える金額がかかってしまいがち。

一般的に考えるとこのような大きなコストがかかってしまうためにリフォームせずに売り出したほうがよい、という当たり障りのない範囲で打ち出しているものと思われます。

これはそのとおり(汗

リフォームするかどうかは立地その他条件を勘案すべき

もし今から売ろうとしている物件がかなりの田舎で売れるかどうかも分からないといった場合は素直にそのままリフォームせずに売ることを私もおすすめします。

ところが極端な例でいうと、都内23区の駅チカマンションだった場合はどうでしょう。

都内の立地がいい物件というのは、値段が下がるどころか20年、30年経過しても売却した際に買値よりも高く売れている場合があります。しかもリフォームを施していないのに、です。

23区駅チカは極論としても、まずは自分の物件がどれくらいの相場価格で売れているのかを最初にリサーチして、さらにリノベした場合にどれくらいの価値が出そうなのかは事前に調べて見る価値はありそうです。

相場価格の調べ方は下記でまとめています。

リフォームするとこんなに変わる

見違えるように変わった築45年の物件
参照:https://renoverisu.jp/feature/p/new101/

上記写真のようにリフォームの内容次第では二束三文だった物件が一気に資産価値を上げて高値で売却できるケースがあります。

とはいえ、いくらの予算をかけてどこまでリフォームするのかにもよりますよね。

ライフルホームズが取ったアンケート結果を見ると5位までの結果が下記です。

1位:リビング(22%)
2位:キッチン(15.7%)
3位:お風呂場(15.2%)
4位:寝室(13.8%)
5位:クローゼット(7.1%)

出典:https://www.homes.co.jp/cont/press/report/report_00129/

生活の時間を一番置く場所としてのリビングが1位、次いで2位がキッチン、これは女性票が多いと考えられます。

リフォームで一番お金がかかる箇所が水回りです。お風呂までリフォームするかどうかは状態や部屋とのバランスによって要検討ですね。

リフォームを頼む人によってコストは何倍も変わってくる

一般的なリフォーム費用は少なくとも300万円、リノベレベルにすれば1000万円を超えるのでは、という認識が一般的ではないでしょうか。

テレビなどでもビフォー・アフターなどの特集で見るお値段は安くても1000万円未満、高いと1000万、2000万円なんてケースも見受けるので、この認識が根強いでしょう。

しかしこれは工務店にそのままリフォームをお願いした場合の値段です。

ではリフォーム費用はどのようにしたら安くなるのでしょうか。

答えは簡単、「職人さんに直接発注すればよい」となります。

工務店は直接リフォームをしているわけではなく、抱えている職人さんや不足する場合は外注してリフォームを行っています。

つまりリフォーム自体はどちらにしても職人さんがやっているのです。

もしご自身でリフォームプランを立てることができ、かつ職人さんに指示まで出せるのであれば少なく見積もっても工務店依頼金額の半額以下、やり方によっては1/3以下に削減することも不可能ではありません。

リフォームコストを極限まで落とすには分離発注と施主支給がベスト

工務店に頼むと以下の点でコストが大きくかかっています。

  1. 設備代(キッチンやお風呂、壁紙など)
  2. デザイン料
  3. 職人さんへの支払い
  4. リフォーム指示代

でももし職人さんに直接依頼する場合は、1と3のみの料金で済むことになります。

例えば一般的に工務店が発注するキッチンが50万円だったとしましょう。もし同じキッチンを自分でネットなどで発注した場合、20万円以下で済むケースは普通にあります。

化粧洗面台も同様に、工務店経由で10万円かかっていたとしても、ネットで購入すれば3万円台で買えるものが普通にあります。

この洗面台、27,000円です
出典:楽天

これは全ての部材や設備において言えることで、工務店に頼むとすべてが高くなります。デザイン選び、職人さんの手配、指示代などすべて入っているからですね。

でもこのように施主支給(売主が自分で設備を手配する)してあとは大工さんなどに設置だけを依頼すれば格安で済みます。

これは壁紙や床、外壁塗装まで含めて全てです。自分で手配できるものは手配して職人さんだけ探す、あとの施工はすべてやってもらう、ということができる方なら、家1軒まるごとリフォームするのに100万円、お風呂など大幅にやる場合でもどれだけ多くても200万円あれば十分でしょう(外壁塗装は除く)。

築古不動産を専門に売買している投資家もいる

これは一つの例ですが、古くなって一般的には使えないと判断されるような戸建や区分マンションを格安で仕入れて安くリフォームして賃貸として貸し出したり、そのまま転売して利益を上げている投資家も沢山います。

だから一概にリフォームしないで売り出すのがベスト!とは言い切れないのです。

例えば下記の物件はリノベして980万円で売られています。

外壁は塗ってあるけど少なくとも築50年は超えていそうな戸建
中に入れば別世界。
出典:https://bukkenfan.jp/e/6078720633640862801

これは勝手な予想になりますが、恐らく仕入れ値、またはリフォーム前の物件価格は200万~300万円くらいだったはずです。

リフォーム内容を見る限りでは、恐らく300万円くらいかと思われます。

つまり多くても600万円の元値が980万円で販売できる物件に変貌しているわけです。

こんなふうにリフォームして再販し、利益を上げている業者ないしオーナーさんもいるということです。

全ては立地や物件の状態、そしてかけるリフォームをいくらまでにするのかによって変わるため、リフォームして売ったほうがいい、リフォームせずにそのまま売ったほうがいい、という判断は色々な角度からリサーチしてから判断したほうが良いと言えるでしょう。

リフォームしてから賃貸に出して大家さんになり、退去後売る

例えば予算を事前に決めてリフォームを実施したとしましょう。これを賃貸に出してリフォーム費を回収し終わったら売却する、というのもありではないでしょうか。

リフォーム後賃貸して売却の例
  • リフォーム予算:200万円
  • 募集家賃:8.5万円(年間102万円の家賃収入)
  • リフォーム費用回収期間:2年

例の場合でいうと、仮にリフォーム費が200万円かかったとしても賃貸付けできれば2年で回収可能です。

最初に十分なリフォームを行っておけば、退去後は表層リフォーム(壁紙や床など)で済むケースが多いため、次のリフォーム費は50万円もあれば実施可能です。

もし2回目のリフォーム費まで勘案する場合は約2年半賃貸してもらえば全額回収できていますよね。

その上で売却に出すことで、元の売値よりも確実に高く売却可能だと判断できれば、全く損をしないのはおろか、100万円単位で売却益が上がる可能性を秘めています。

あとはこの期間をどう考えるか、そして大家さんとしてデビューすることに対してどう判断するかになりますが、例の場合でいうと副収入として考えれば奥様がパートに出るくらいの収入源にもなります。

ともすれば大家さんとしてのコツが把握できて、その後賃貸経営をして規模を拡大することすらできるかもしれないし、仮に住宅ローンを抱えていても家賃収入で返済することも可能です。

一つの挑戦にはなりますが、先行きの見えない今の不景気の中、特にお勤めの方などは可能性としてとても面白いのではないでしょうか。

リフォームして売るなんて出来ないし面倒だ

そんな難しそうなことなんてやれないし、怖くてできない、という場合はそのままリフォームせずに売却したほうが賢明です。

リフォームしないで売り出すことのメリットは、リフォームを自分でしたい買主さんの場合、あれこれと自分でリフォームする夢を膨らませているという点。

バスタブはああしたい、キッチンはこんなのを導入したい、壁紙はこんなイメージで張り替えたい・・・などなど。

つまり一般的には上記のような方が多いので、高くは売れないけど早めに売却したいという場合にはリフォームしないで売ったほうが良いと言えます。

例えばこの買い手の心理を突くためにも、リフォーム業者と組んでさまざまなリフォームプランを事前に提示できるようにしておいても良いでしょう。

事前に見積もりを取得しておくのもオススメ。また、リフォームのショールームに連れて行くことが出来ればなお良しです。

媒介契約をした不動産会社と色々相談してみるのがおすすめです。

事前にリフォームすることが必ずしも良い訳ではないという可能性も考えておいたほうがリスクヘッジにもなりますね。

まとめ

もし自分でチャレンジも含めてリフォームをして売ってみたい、なんならDIYも含めて思い出の家をできるだけ高く売ってみたいという方はぜひトライしてみてください。

今の時代、ネットでの情報はもちろん、Youtubeで検索すればどんなDIYリフォームも分かります。コストを抑えつつ時間的に余裕があるならばおすすめです。

そんな時間もないし、そもそも職人さんを探して頼むなんて出来ない、という場合はそのまま売るほうがよいですね。

ちなみに職人さんを探して見積もりを取る場合は相見積もりを取ると更にお安く出来ますよ。

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