貸している物件の売却はどうしたらよいか?賃貸中物件の売り方

賃貸中の物件でも高く売れるのか?

このページでは、「居住者がいる賃貸中物件の売却はどうしたらよいか」について、方法と対策が分かります。

家やマンションなど自己所有物件を現在貸している状態でその物件を売却する場合、買い手は住宅ローンを使用することができないため、空室物件と比べてまず高く売ることは出来ないことを知っておきましょう。

なぜ住宅ローンが使えないと売りにくいのかについて詳しく見てみましょう。

居住者がいる場合は住宅ローンが使えない

賃貸中物件が高く売りづらい理由で一番大きな原因はズバリ、「住宅ローンが使えないため」。

住宅ローンが使えるのは、買い手自らが居住用に使う場合、つまり自分で住む場合にのみしか使えません。自分では住まずに賃貸用として購入する場合は「投資用ローン(事業用ローン)」扱いとなります。

住宅ローンではなく投資用ローンだとなぜ高く売りにくくなるのか?

  • 投資用ローンは住宅ローンに比べて金利が高くなる
  • 販売先は一般ユーザーではなく投資家になるため目線が厳しい
  • 投資家向けのローンは住宅ローンと比べて融資が降りづらい

住宅ローンの場合は100%借りられる場合もあり、なおかつ金利が安いとなれば、必然的に買い手は住宅ローンを使いたいと思うためですね。

住宅向け販売と投資用物件では価格相場がかなり違う

そもそも論としてコレが要因として挙げられます。住宅向け(実需向け)と投資家向けの物件相場自体が全く異なるためです。

どれくらいの価格差があるかについては立地や条件、物件そのものによって変わるので定型化はできませんが、平均すると2割~3割減、中には倍以上の値段で変わってきます。

住宅向け販売額を2000万円で考えていた場合で考えると、投資家向けには1200万円~1500万円くらいで売れていくのが一般的。

投資家は相場利回りで検討しているためです。

投資家は周辺相場利回りで購入価格を計算している

具体的に数字を上げてみてましょう。

販売希望価格2000万円の場合
  • 販売価格:2000万円
  • 家賃:12万円(年間144万円)
  • 周辺物件の投資利回り平均:9%

この条件の場合、現状の家賃収入に対する物件価格で利回りを見てみると、

144万円÷2000万円×100%=7.2%

これが現在の利回りですよね。

これを周辺物件の相場利回り(9%)で割り戻してみると、

144万円÷0.09=1600万円

となります。つまり投資家にとっては1600万円の販売価格ならやっと土台に乗った状態になる、ということです。

今の状態をよく見極めることが必要

上記はあくまでも例なので、今ご自身が賃貸として貸し出している物件の状態をまず見極めることが大切です。

もし上記の例で家賃12万円ではなく15万円で貸し出しをしている状況であれば、9%で割り戻せば1600万円ではなく2000万円で売却できることになります。

これはあとどれくらい住宅ローンが残っているか、そして売却価格でもし住宅ローンが全額繰り上げ編先出来ない場合の補填は可能か、なども関わってきますよね。

各々の状況によって必ずしも不利な状況にはならない可能性があるため、まずは周辺物件の相場投資利回りを不動産会社に確認してみると良いでしょう。

ただしそれでも実需向けに販売したほうが高く売れる可能性は高いと言える点はお忘れなきよう。

売るのかそれともこのまま貸し続けるのか

自己所有物件を現在賃貸として人に貸していて、これから売るか貸すかどちらにしようか迷っている場合は、まず前提として「借り手が出て行くまでは高く売れる可能性は下がる」と思っておいたほうが良いでしょう。

また売りたいと思っている場合は、もし現在の賃貸人が出て行った後は、当然ながら賃貸募集をしないことです。

賃貸のままで継続する場合はもちろんこれまでどおり借り手を入居させておけばよいですが、売却の場合は必ず空室にしておくことが大切です。

もちろん家賃収入を勘案してこのまま持ち続ける選択肢も十分に挙げられますし、それで住宅ローンを返済できているならあえて売却しない選択肢もあるでしょう。

ただし資金繰りに困っている状況で売却をどうしても視野に入れたい場合は、時間がかかりますが次回更新の際に賃貸人と「定期借家契約」を結ぶことも検討してみましょう。

定期借家契約とは

普通借家契約と定期借家契約の違いは?

定期借家契約とは、契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に契約が終了する契約のことを言います。 (平成12年3月施行)

定期借家契約は1年未満の短期契約も可能で、貸主と借主の合意があれば自由に決めることができます。

つまり、法律上の効力を持って賃貸人を期間満了とともに退去してもらうことが可能になるというわけです。

一番ベストなのは、貸し出す前に今後また戻る可能性があるのか、途中で売る可能性があるのかなどを勘案して、初めから定期借家契約にしておくのがベストな方法と言えるでしょう。

ただし定期借家契約にする場合は普通借家契約よりも家賃が下がる傾向にあるのが一般的です。

賃貸中の借り手に売却することも検討

一般的に月々の賃料額よりも買ってしまったほうが借りての支払う金額は安くなります。現在所有している物件に居住者がいる場合は住宅ローンが適用できないため、買い手がつきにくい状況を打破するために、現在の賃貸人にそのまま売却する方法もひとつの手です。

物件面積が40㎡以上(銀行次第で30㎡でも可)であれば、現在の借り手の同意が得られれば、居住人やテナントが入っている物件でも住宅ローンを活用できるので、そのまま売却することも可能です。

賃貸中の住人としても、愛着が湧いていて物件自体も周辺環境も気に入っている場合に、予想よりも安いと感じてくれれば投資家に売るよりもかなり高く売れてしまうケースも普通にありえます。

下記などはかなりの好例ですね。

今までの実績として、賃貸人が長期間借りている場合や、子供がいる場合などは、月々の支払額が減るというメリットを踏まえた上で購入する可能性も決して低くはないと言えます。

まとめ

賃貸中の物件をできるだけ高く売却したい場合には、「まず賃貸状態を解消してから」ということを覚えておきましょう。もしくはそのまま現在の借り手が購入する意志がないかどうかを確認してみるのはダメ元で聞いてみるのがおすすめです。

ちなみに賃貸中の物件でも査定してもらうことは可能ですので下記記事を参考にしてみてください。

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