不動産媒介契約はどの形態がいい?種類とおすすめの契約方法

専任媒介と一般媒介はどっちがいいの?

このページでは、「不動産媒介契約別のメリット・デメリット」と上手な不動産会社の選び方が分かります。

不動産を売却する際には必ず仲介となる不動産会社との間で「媒介契約」をすることになります。これは実際に契約書を交わした法的効力のある契約になり、媒介契約をしないまま不動産が売却されることはないということも覚えておきましょう。

媒介契約は3種類

媒介契約には以下の3種類があります。

一般媒介契約

仲介を依頼できる不動産会社は複数に対して可能となります。仲介を介さない自己(発見)取引も可能。不動産売却のプロが好む契約形態です。不動産会社は売主に対しての報告義務はありません。

専任媒介契約契約

1社の不動産会社との契約。仲介を介さない自己(発見)取引も可能。不動産会社は、売主に対して2週間に一度の売却活動報告義務が生じます。

専属専任媒介契約

1社の不動産会社とだけ契約をする方法で、仮に売主の知り合いや友人など自己(発見)取引で売却をする場合でも必ず仲介手数料が発生します。不動産会社は、売主に対して1週間に一度の売却活動報告義務が生じます。

他業者重複依頼自己発見取引有効期限報告義務
一般媒介なしなし
専任媒介不可3ヶ月以内1回/2週
専属専任媒介不可不可3ヶ月以内1回/1週

専属専任媒介と専任媒介はどう違うか、メリット・デメリット

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、仲介会社を通す部分は同じで、違いは自己発見取引(自分で知人友人に売却をする場合)をする場合に仲介会社を通す義務があるかどうか(仲介手数料が発生するかどうか)という部分。

専任媒介契約のほうが報告活動期間が1週間長くなるので、こまめに報告が欲しい場合は専属専任媒介契約のほうがよいと言えます。

ただし、売主のメリットを考えれば、専任媒介契約のほうが有利になることは間違いない契約でしょう。

メリットを考えると、専属専任よりも専任媒介のほうがおすすめ。

一般媒介と専任媒介ではどっちがいいのか?メリット・デメリット

専任媒介契約と一般媒介契約とのメリット・デメリットについて比較してまとめていますので見てみましょう。

一般媒介は沢山依頼できるメリットがあるが、不動産会社のやる気を引き出しづらい

一般媒介は複数の仲介会社に売却依頼をすることができるので一見良さそうに見えますが実はデメリットのほうが大きくなる可能性があります。

一番のデメリットは「不動産会社のモチベーションが上がりにくい」という部分。

複数に依頼されているため、自社で宣伝広告活動に力を入れても、仮に他社で売買契約が成立してしまうと販促に掛けたコストが無駄になる可能性があります。

また、売却活動の報告義務がないため、ずぼらな会社は報告を怠る可能性が十分に考えられます。

他にもデメリットの要因として、他社に取られまいと買主に対して売却を急ぐあまり安く売り叩く可能性も否めないケースがあります。

専任媒介は1社だけというデメリットがあるが、その分モチベーションが高くなりやすい

まず前提として、先の一般媒介契約自体を仲介会社がやりたがらない傾向があることが大きなデメリットであることを考えると、不動産会社のモチベーションを考えた場合、専任媒介契約にしておきたいところです。

専任媒介契約の場合は複数社での広告が出ないために、その量自体はどうしても少なくなりますが、その分じっくりと広告を出しつつ買い手を探すことが出来るため、結果として満足行く売却ができる可能性が上がりやすくなります。

販売力のある不動産会社と専任媒介できれば高確率で早期売却を実現できます。

また、場合によっては一定期間内に物件の売却が決まらなかった場合、仲介会社が買い取りをしてくれるケースがあることも往々にして存在します。

これは売主にとっては大きなメリットと言えるでしょう。

仲介手数料の値引きも専任媒介なら引き出しやすい

1000万円の物件を売ろうが1億円の物件を売ろうが不動産会社の仕事量は大きく変わりません。

であれば売主である私たちとしては売却額が大きいほど仲介手数料を値引きしてほしいと思うのは当然です。

一般媒介での仲介手数料値引きを引き出すのは困難ですが、専任媒介なら不動産会社にとって仕事がもらえるという十分なメリットがあります。

専任媒介契約での条件を交渉材料にして仲介手数料の値引き交渉にも繋げやすくなります。

詳しくは下記記事も参考にどうぞ。

専任媒介にすると両手仲介を避けづらくなるのでは?

両手仲介の図解
売りでも買いでも仲介手数料が取れる

一般的には聞き慣れない言葉ですが、「両手仲介」とは、不動産会社が売主と買主両方から手数料を徴収することを指します。

これに対して買主、売主どちらか一方の仲介をするのが片手仲介。仲介会社が2社入ってくることから「共同仲介」とも言います。

上記図からも分かる通り、両手仲介では買主と売主双方の仲介をすることで仲介手数料がそれぞれから入ってくることになります。

片手仲介は成約した価格の3%+6万円ですが、仲介手数料の場合は成約した価格の3%+6万円×2、つまり2重で仲介手数料が取れるわけです。

仲介手数料の例

成約価格が4500万円だった場合

  • 片手仲介:4500万円×3%+6万円=141万円
  • 両手仲介:(4500万円×3%+6万円)×2=282万円

両手なら2倍の手数料が取れる

この手数料が高いか安いかは別として、何れにしてもこのような手数料体系になっているので、上記の通り不動産会社にとっては片手仲介と両手仲介では収益が倍変わってきます。

当然不動産会社は両手仲介をしたいわけですね。

両手仲介の何がデメリットなのか?

手数料だけ見れば高く感じますが、ここで一つ疑問が生じます。

「結局売り手の私たちの手数料は片手分なんだし別にいいんじゃないの?」

当然こう思うでしょう。

しかしながら、両手仲介は売主にとって大きなデメリットをはらんでいることを見逃してはなりません。売主にとって大きなマイナス要因になり得る可能性があるのです。

両手仲介は先述の通り1社の不動産会社が仲介手数料を2重取り出来る仕組み。企業にとっての収益に与えるインパクトはとても大きいわけです。

となれば、企業として出来るだけ利益を取りたいと思う思惑が働いてきます。

具体的には下記の流れが想定できます。

両手仲介で業者が考える可能性があること
  • 思惑1
    両手仲介できるなら早く売ってしまいたい
  • 思惑2
    価格を安く設定すれば早めに売れる可能性が上がる
  • 思惑3
    他社に参入されては困る
  • 思惑4
    好条件の買い手が他社顧客にはいるけど売主に伝えなくてもいいか
  • 思惑5
    本来売れる価格より大幅に下がる可能性が高くなる

こんな流れが出来上がってしまいがちです。

利益が上がるのであれば、不動産会社は当然こういった流れを踏まえるわけです。

残念ながら、これでは私たち売り手にとっては非常に困るデメリットであると言わざるを得ませんね。

大手不動産会社では両手仲介がメインの流れに

両手仲介のデメリットをまとめると、

  1. 不動産売却価格が下がる可能性がある
  2. 高額買取希望があったとしても情報が伝わらない可能性がある

この2点になります。

参考までに、日本の大手不動産会社の仲介手数料を一覧にしていますが本来3%であるはずの手数料から比較してみて皆さんの目にはどう映るでしょうか。

取扱件数手数料(百万円)平均手数料率
三井不動産18,62030,5295.23%
住友不動産16,68222,4775.28%
東急リバブル7,87215,6144.43%
野村不動産3,0508,6833.24%
三菱UFJ不動産2,6065,8133.65%
三井住友トラスト3,4355,5973.76%
みずほ信託不動産1,8704,4174.26%
大京グループ2,5303,1394.15%
大成有楽不動産1,8182,5734.48%
住友林業HS1,8682,3194.56%

上図を見て分かる通り、仲介手数料が片手3%であることを踏まえると、取り扱い件数が大きく、売上も高い会社ほど仲介手数料率が高くなっている、つまり両手仲介率が高いと言えるのではないでしょうか。

これを未然に防ぐためには、売り手である私たちもしっかりと上記仕組みを理解、把握した上で、不動産会社にしっかりと伝えること。

「両手仲介のデメリットはちゃんと把握してますから!」と面を切って話すことです。

しっかりと売買してくれなければ売却しない意志を伝えることで、不動産会社の不正や利益のための早期売却を防止することにも繋がりますので覚えておくことをおすすめします。

契約すべき不動産会社の選定基準チェックシート

初めての不動産売却ともなると、一体どの不動産会社と専任媒介契約をしたらよいのか、一般の人たちは専門的な事項はもちろん、この不動産会社はちゃんと売却活動をしてくれるのかどうかを見分ける力もありません。

専属専任媒介契約や専任媒介契約をした場合、その仲介不動産会社が十分な広告をしてくれるのか、宣伝活動は適正なのか、比較方法も分からず、良いか悪いのかがよく分からないためです。

そこで、しっかりと売主の立場に立って売却活動をしてくれるのかどうかを見分けるためのチェック項目をシートにしてまとめました。

契約すべき不動産会社のチェックシート

近隣の物件事例を元に相場価格を提示してくれるか?

査定価格の根拠を提示してくれるか?

査定価格が飛び抜けて高くはないか?

過去相場価格を引き出した上で売却価格の下方修正を提示していないか?

設定した売却価格より下回った価格でのみ「買いたい人がいます」を繰り返し言ってきていないか?

他の不動産会社より多くの売却情報や活動レポートを出してくれているか?

レインズには「広告可」で登録をしてくれているか?

自社のWEBサイトを持っているか?また掲載物件の過去売却実績は十分か?

仲介手数料の値引きを提案してきていないか?(両手仲介をしたい意図)

担当営業マンは熱心に動いてくれているか?

媒介契約を結ぶ際、または結んだ後もチェックすべき項目として事前に押さえておけば、自分が契約した仲介不動産会社が良質なところかどうかの判断基準となりますのでぜひ活用してみてください。

まとめ

改めて一般媒介と専任媒介のメリット・デメリットをおさらいしておきます。

一般媒介のメリット・デメリット

メリット複数の会社に仲介依頼できるため、宣伝広告の数が増える
デメリット・扱いは小さくなる可能性
・窓口が多数になる煩雑さ

専任媒介のメリット・デメリット

メリット・100%自分たちの利益となるため宣伝広告活動が積極的になる
・窓口が一元化され煩わしさがない
デメリット両手仲介を狙われて広告の絶対量が減る可能性

上記を勘案してどちらを選ぶかを決めてみましょう。

当サイトのおすすめは「専任媒介」です。両手仲介で囲い込まれる可能性はありますが、そこは初めからきちんと「他社へも売却の斡旋をお願いしたい」と伝えて、2週間に一回の報告でしっかりチェックすればある程度は防げます。

不動産売却情報は「レインズ」というオンラインで加盟不動産会社と繋がったデーターベースにアップされます。

1社で媒介契約をしたとしても、結果として全国の不動産会社に情報が流れるシステムであるため、より多くの不動産会社の目に触れることにもなります。

不動産会社の選出方法についてはオンライン一括査定の利用が便利。自分の不動産売却に意欲を示してくれる業者をピックアップしてくれるのでおすすめです。

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