媒介契約を解約キャンセルして他社へ変更したい場合の注意点

媒介契約のペナルティや注意点

このページでは、「売却契約をしている不動産会社との契約を解約したい、変えたい」と思った場合の、対応方法とタイミングが分かります。

売却を進めていたけど、仲介として入っている不動産屋さんにどうも納得が行かない。誠意が感じられないし全然売る気を感じられない。

など不安に感じるケースが出てくる場合もあるでしょう。

媒介契約期間は3ヶ月ですが、3ヶ月後に更新しなければ自動的に契約自体は切れます。また、3ヶ月が経過していなくても、売主と不動産会社との合意がなされれば、契約自体は解約することが可能です。

ただし事前に知っておくべき注意点やリスクがあるのでその点押さえておきましょう。

もっとも多い解約したくなる原因は「納得できない」

不動産売却が思ったように進まず売れない状態が続くと、不動産屋は価格を下げる提案をしてきます。

当然ながら、価格を下げれば売れる可能性が高まるためです。

けれども、本当に価格を下げるべきなのか、その前に販売のための営業活動は満足の行くレベルで行ってくれていたのか、またその報告はなされていたのかが一番の焦点となります。

売主が媒介契約を解除したくなる一番の理由は、「値下げの理由が納得出来ないため」。不動産会社の値下げ提案に対して、本当に値下げをするべきなのか、理由が明確になっていないためです。

あるいは、不動産会社はしっかりと営業活動を行っているにもかかわらず、コミュニケーション不足(報告の内容が薄い)という理由も考えられます。

不動産会社も売却するための活動を必死に行っていれば、その分しっかりとした報告をするはずです。

一般媒介契約解約のペナルティについて

一般媒介契約についてはいつでも解約可能で、伝え方も電話やメールでOK。違約金や何かしらのペナルティが課されることもありません。

ただし業者によっては解約に関する特約を儲けている場合があり、宣伝広告費についての請求が明記されている場合があります。

解約前には一度媒介契約書をしっかり確認しておきましょう。

専任媒介、専属専任媒介の解約ペナルティについて

両契約とも契約期間は3ヶ月となっていますが、一般媒介契約同等に中途解約は可能です。

ただし両媒介契約ともに広告費をかけて宣伝していることが挙げられますので、売主都合で解約を実施した場合にはその場合にかかった費用を請求される可能性があります。

また専属専任媒介契約の場合、自己発見取引でも仲介会社を通す決まりになっているため、売主の都合で買い手を見つけたからと言って解約した場合に同じく違約金を請求されます。

これは専任媒介の場合も同様で、自己発見取引をした場合には広告費を請求する、と契約書に書かれています。

不動産会社が義務不履行、説明義務違反を行った場合はすぐに解約可能

国土交通省では下記のように定義されています。

契約の成立に向けて積極的に努力すること

業務の処理状況を定期的に報告すること

登録業務を行っている指定流通機構の名称を記入すること(レインズのことです)

出典:国土交通省

これらが履行されれない場合は、事前に売主側から電話で通告をすることですぐに契約の解除が可能です。

また契約解除についても下記のように書かれています。

一 専任媒介契約に係る業務について審議を旨とし誠実に遂行する義務に違反したとき
二 故意若しくは重過失により事実を告げず、または不実のことを告げる行為をしたとき
三 宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をしたとき

この場合は事前の通告無しで即刻解約することが可能です。

一番安全なのは期限満了の段階で更新しないこと

どうも不動産会社が気に入らない、しっかりやってないのではと解約したいけど、なんだかペナルティがあるならそのリスクは嫌だな…。なんて思う方もいるのではないでしょうか。

その場合は契約してから3ヶ月が経過すればなんのリスクも負わずに解約することができます。

解約すると言うよりも「契約を更新しなければいい」というのが正しいですね。それで期間満了となり契約自体は終了します。

より安全度を高めたい場合は、郵便局で内容証明にて契約を更新しない旨を送れば確実です。

解約する前に活動状況の確認を

もしかしたらこちらの一方的な不信感だけが募っていて、不動産会社はきっちり活動をしている可能性もゼロではありません。

解約をする前にそれらを一度確認してみても良いでしょう。

  • WEBサイトへの掲載や新聞折り込みチラシを入れてくれたかどうか
  • 周辺地域へのポスティングは行ってくれたかどうか
  • 買い手を紹介してもらうための他社不動産会社へのPRを行ってくれたかどうか

またマイソク(販売用図面)にも写真や物件に関する十分な情報が掲載してあるかどうかも再度見直しをしてみましょう。

それらを見て、もし自分が買い手だったら欲しいと思う内容になっているのかどうかを今一度不動産会社と話し合ってみることも必要です。

もし内容に満足できないのに、言い訳ばかり、挙句の果てに値下げばかりを伝えてくる不動産会社はやはり問題があると言わざるを得ません。

ただし注意!不動産会社の話を全て鵜呑みにしない

不動産会社もプロですから、あの手この手で理由を付けたり、またはよく分からない難しいことを言って値下げを薦めてくる場合があります。

もちろんその内容に納得できれば良いですが、どうも納得出来ない、または報告を見ても何もやってないのではないかと感じる場合はやはり契約変更することも全然アリです。

また、やたらと買取を勧めてくる仲介会社にも注意。その場合は市場相場価格よりも大きく買い叩かれている可能性が高くなります。

頻度が上がってくるようであればできるだけ早めに媒介契約の解除を申し出てしまいましょう。

※不動産買取については下記で詳しく解説しています。

契約自体は3ヶ月であっても途中解約することは可能です。契約解除した上で、新しく媒介契約する不動産会社を探して切り替えましょう。

まとめ

解約をする場合は必ず書面を交わしましょう。書面に残すことで万が一のトラブル発生時に対応するためです。

もし書面をもらえない場合は、eメールでこちらの解約意志をしっかりと伝えて返答をもらうようにしましょう。記録に残しておくことは大切です。

新しい不動産会社を探す場合には、改めて査定をしなおしてもらうことも含めていくつかの不動産会社に効率よく当たれるよう、オンライン一括査定を活用することがオススメです。

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